Esti navigator si vrei sa cumperi apartamente pentru pensie? Uite aici o analiza !

Pentru ca articolul in care am vorbit mai pe larg despre pensii a surescitat un mare interes in randul cititorilor, am ales sa detaliem una din optiunile prezentate acolo: aceea de a cumpara apartamente pentru inchiriere

Pentru cine nu a citit, este vorba despre articolul ” Navigator? Ce faci la pensie? “ , unde expuneam niste optiuni de a crea venituri pentru varsta retragerii. Concluzia articolului era ca nu recomandam nici una din optiuni in mod exclusiv ci o combinatie in proportie variabila, potrivita gustului fiecaruia,  din toate, asa incat sa sa nu fiti expusi total pe o directie.

Haideti sa analizam, impreuna, optiunea de a crea venituri stabile pentru perioada de retragere din activitate. Un fel de pensie, dar care de fapt se va numi renta. Pentru ca asta veti incasa: o renta de la chiriasi.

 

Pornim de la suma pe care o doriti ca sa o aveti ca si venit. Pentru simplitatea calculului am ales ca cifra de referinta 1000 de euro pe luna. Bineinteles ca puteti dubla,tripla sau injumatati suma dorita, iar banii necesari pentru investitie vor creste sau scade in functie de ce vreti.

Vom discuta doar de versiunea legala, in care va inregistrati la Fisc cu toate documentele si declarati valoarea reala a chiriei. Daca alegeti sa faceti evaziune fiscala, va trebui sa va ajustati calculul si sa cumpaniti daca merita riscul.

Deci sa incepem:

1000 de euro/luna inseamna 12000 eur/an net.

Impozitul este de 16% din venituri, dar dupa ce s-au dedus 40% cheltuieli din venitul brut. Contributia la CAS este de 5.5 % din venit.

Ecuatia este :  x- (16%*(60%x))-5.5%x=12000 . Dupa rezolvare obtinem suma bruta de 14 134 de euro anual, pe care ar trebui sa o incasam pentru a ramane cu 1000 de eur/luna net.

Deci brut ar fi 1177 de euro. Rotunjim, pentru simplificare la 1200 de eur/luna.

Avand suma asta in minte, putem jongla cu calculele

Am folosit datele imobiliare.ro pentru a ne forma o imagine de ansamblu.

Sunt 549 de apartamente cu 2 camere. Din acestea 373 au pretul intre 250 si 400 de euro, 85 intre 400 si 600 de euro, iar restul sunt ori peste 600 euro ori sub 250 de euro pe luna. Tragem concluzia ca majoritatea apartamentelor cu 2 camere din Constanta se inchiriaza cu sume intre 250 si 400 de euro.

Deducem ca media chiriei lunare pentru un apartament de 2 camere este de 325 de euro. Mediana e posibil sa fie undeva la 280-290 de euro, dar vom folosi media pentru ca e singura informatie disponibila.

Impartim 1200 de euro brut, venit dorit la 325 de euro si obtinem 3.7. Adica in cazul ideal de incarcare 100%, cu 0 comisioane si cheltuieli am avea nevoie de 3.7 apartamente. Vom folosi restul de 0.3 pentru a acoperi cheltuielile ocazionate de comisioanele agentiilor, in cazul in care nu inchiriati direct, reparatii si altele.

Deci pentru a obtine un venit de 1000 de euro net aveti nevoie de 4 apartamente sa le inchiriati cu 325 de euro/luna.

Acum sa vedem cu ce suma putem cumpara un asemenea apartament.

Apelam din nou la imobiliare.ro si vedem ca la vanzare la ora actuala sunt 1294 de apartamente cu 2 camere in Constanta, din care:

  • 256 intre 20 000 si 40 000 de euro
  • 836 intre 40 000 si 60 000 de euro
  • restul fie peste 60 000 de euro sau sub 20 000 de euro

Concluzionam ca pretul mediu este de 50 de mii de euro. Este dificil de calculat pretul median, deci vom asuma ca media nu este departe de mediana.

Inseamna ca avem nevoie de o investitie de 200 de mii euro pentru a obtine o renta de 1000 de euro lunar.

ATENTIE !

Renta nu este pensie. Chiar daca 1000 de euro net pare putin comparativ cu investitia de 200 000 de euro, tineti cont ca apartamentele pot fi vandute sau lasate mostenire, iar in general isi pastreaza valoarea.

Suma de 200 de mii de euro, in cazul in care achizitionati apartamentele cu credit, va fi amplificata de dobanda. Chiar daca ati face credit pentru fiecare apartament in parte, calculul ramane valabil pentru ca in final suma totala ramane aceeasi.

La 200 de mii de euro imprumutati platiti o rata lunara usor peste 1000 de euro/luna, platind in final inapoi bancii 367 de mii de euro.

Daca strangeti 40 de mii de euro ( 10 000 de euro avans la fiecare apartament ), veti avea de platit 813 euro pe luna si o suma totala de 294 de mii de euro.

Toate calculele de mai sus sunt facute considerand un imprumut pe 30 de ani.

Bineinteles ca in lumea reala sunt foarte multe variabile: nu puteti face imprumutul pentru toate apartamentele simultan, costurile legale de achizitie, comisioane etc. Dar calculul de mai sus e o baza de gandire.

Platiti 813 euro/luna la banca cu potentialul de a incasa o mie de euro net. Sa zicem ca diferenta reprezinta diverse alte cheltuieli cu apartamentele.

Dupa 30 de ani, aveti 4 apartamente si o mie de euro net pe luna.

Suna frumos, dar noi, pentru a va asigura o mie de euro net pe luna, nu am recomanda asa ceva. Este dificil, costisitor si riscant. In sensul ca faceti un pariu total pe imobiliare. In cazul in care piata va cadea, veti ramane cu un venit mult diminuat. Dar am recomanda, daca financiar va permiteti, sa incercati cu maxim doua apartamente, iar diferenta pana la 1000 de euro/luna net sa incercati sa o obtineti din alte surse

Am dorit prin exercitiul de mai sus sa aveti o simulare si o baza rezonabila de la care sa plecati atunci cand va ganditi la o investitie imobiliara in scop de a obtine renta. Speram sa va ajute in a creiona o decizie asa de importanta cum e pensia !

 

ShorePass

Comentarii